Hệ lụy từ mua bán nhà đất bằng giấy viết tay

Theo Luật sư Tô Năng Như, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, kiện tụng người mua nhà, đất bằng giấy viết tay có khả năng mất trắng. Bởi lẽ, mua bán trao tay không có nhân chứng, xác nhận của cấp có thẩm quyền khi ra toà sẽ không được chấp nhận là hình thức mua bán hợp pháp. Do đó, sẽ bị coi là giao dịch vô hiệu, mà theo quy định của Bộ Luật Dân sự “khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”. Như vậy, nếu trả lại nhà, đất thì trong bất cứ trường hợp nào thiệt thòi cũng thuộc về người mua.

Ông Phạm Ngọc Bình, Chánh án Toà án Nhân dân TP Hạ Long cho biết: Hình thức mua bán trao tay, không qua công chứng chứng thực rất khó kiểm soát vì đó là những giao dịch “ngầm”. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện. Không có công chứng, chứng thực Toà án sẽ không có căn cứ pháp lý để xem xét nội dung, tính xác thực của hợp đồng. Trong khi đó, hợp đồng công chứng có giá trị chứng cứ, không phải chứng minh. Khi Toà án xét xử những tranh chấp về hợp đồng của các bên, đối với những hợp đồng đã công chứng, việc xét xử sẽ thuận lợi hơn nhiều.

Trên thực tế, đã có rất nhiều trường hợp tranh chấp phải đưa nhau ra toà vì mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Trường hợp của bà Nguyễn Thị Th (Uông Bí) là một ví dụ. Năm 1998 bà Th mua 200m2 đất của vợ chồng anh C với giá chưa đến 50 triệu đồng (đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng), do anh C ký bán. Vì chưa có nhu cầu sử dụng nên bà Th chưa dùng đến mảnh đất đó. Mấy năm sau, khi bà Th làm thủ tục cấp sổ đỏ thì không thực hiện được do vợ anh C có đơn kiện đòi đất. Vợ anh C lấy lý do đất đó chỉ mình anh C ký bán, không được sự đồng ý của chị vì khi bán chị không ký, không có nhân chứng công nhận… Hiện vợ chồng chị đã ly hôn, mảnh đất đó chia đôi, một nửa của anh C là 100m2, còn 100m2 của chị, bà Th. muốn làm sổ đỏ phải trả phần đất của chị với giá thị trường tại thời điểm hiện tại. Vì mua bán không có người chứng kiến, không có xác nhận của chính quyền nên bà Th có nguy cơ thua nếu hai bên không thoả thuận được phải ra toà. “Vụ việc của bà Th chỉ là một phần nhỏ trong số các vụ án về tranh chấp đất đai, nhà cửa mà việc thực hiện mua bán chỉ qua giấy biên nhận viết tay” - một cán bộ Toà án Nhân dân TP Uông Bí chia sẻ với chúng tôi.

Hệ lụy từ việc mua bán nhà đất qua giấy viết tay còn gây khó khăn phức tạp cho công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn. Theo ông Nguyễn Mạnh Cường, Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường: Thời gian qua Sở đã phải giải quyết rất nhiều trường hợp công dân khiếu kiện, tranh chấp đất đai liên quan đến việc mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay không qua công chứng, không được chính quyền công nhận. Việc giải quyết các trường hợp mua bán nhà, đất qua viết tay vô cùng phức tạp, bởi nhiều trường hợp mua bán lòng vòng, đất đai đã qua tay nhiều chủ sử dụng nên rất khó cho cơ quan chức năng trong việc xác định nguồn gốc đất để thực hiện chính sách đền bù.

Đơn cử tại thành phố Hạ Long, khi thực hiện bồi thường GPMB Dự án Nam Ga Hạ Long đã phải kéo dài hàng chục năm do khó khăn trong GPMB. Trong những nguyên nhân gây khó khăn trên là do khiếu kiện của người dân liên quan đến xác định đối tượng đền bù. Có những trường hợp cùng một thửa đất, chủ sử dụng đã chuyển nhượng cho nhiều người, nhưng hợp đồng mua bán đất, bàn giao tiền giữa người mua và người bán chỉ qua viết tay, đến khi thành phố lập phương án bồi thường, căn cứ vào hồ sơ địa chính, lập cho người bán, người bán đã nhận đủ tiền người mua mới tá hoả khi biết đất của mình đã bị thu hồi và tiền bồi thường đã vào tay người khác. Trường hợp ông Phạm Văn Đào, trú tại tổ 4, khu 4B, phường Giếng Đáy, TP Hạ Long là một ví dụ điển hình. Ông Phạm Văn Đào có hai thửa đất thuộc diện GPMB Dự án Nam Ga Hạ Long. Căn cứ vào bản chứng nhận nhà đất của gia đình ông do UBND phường Giếng Đáy lập ngày 30-9-2010 và các hồ sơ liên quan, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP Hạ Long đã lập phương án bồi thường cho gia đình ông Đào tổng số tiền là 1,9 tỷ đồng. Sau khi gia đình ông Đào nhận tiền theo phương án bồi thường được duyệt, TP Hạ Long đã nhận được đơn thư của một số hộ dân khiếu nại trong số diện tích được bồi thường cho ông Đào có một phần đã được bán cho họ.

Theo ý kiến của TP Hạ Long, khi giải quyết vụ việc khiếu nại của các hộ dân trên, thành phố đã gặp khó khăn rất lớn trong việc xác định chính xác nguồn gốc, quyền sử dụng của các hộ dân vì hầu hết giấy tờ chuyển nhượng, mua bán giữa gia đình ông Đào và các hộ dân đều là hợp đồng viết tay, không có xác nhận hay công chứng của cơ quan chức năng và chính quyền. Chính vì giấy tờ mua bán đất giữa gia đình ông Đào và các hộ dân không được cơ quan có thẩm quyền xác nhận nên khi TP Hạ Long có văn bản đề nghị Viện Khoa học Hình sự Bộ Công an giám định các giấy tờ trên để làm cơ sở giải quyết, nhưng Viện Khoa học hình sự Bộ Công an từ chối, trả lại giấy đề nghị với lý do các giấy tờ này không hợp pháp nên không giám định được chính xác… Chính vì những bất cập trên nên đến nay khiếu nại của các hộ dân xung quanh vụ việc mua bán đất của ông Phạm Văn Đào vẫn chưa giải quyết được dứt điểm.

Lời cảnh tỉnh cho việc mua bán nhà, đất bằng hình thức viết tay, không đủ các điều kiện pháp lý đã khiến cho bao người rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang” không bao giờ cũ. Người dân cần phải cẩn thận đối với những giao dịch có giá trị, nhất thiết phải được thực hiện ở các cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, công tác tuyên truyền pháp lý, pháp luật trong nhân dân cần phải được đẩy mạnh hơn nữa để giúp người dân hiểu rõ và chấp hành nghiêm túc.